Hüseyin Ayhan Türkiye Haber Gündem

Türkiye'de milyonlarca kiracı ve ev sahibini yakından ilgilendiren kira sözleşmelerinde dijitalleşme süreci devam ediyor. Kira kontratlarının e-Devlet üzerinden hazırlanabilmesine imkan sağlayan sistemin kapsamının genişletilmesi ve ilerleyen dönemde sözleşmelerin dijital ortamda yapılmasının zorunlu hale getirilmesi gündemde.

Halihazırda e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi oluşturmak mümkün olsa da uygulamanın kullanılması zorunlu değil. Ancak sistemin tüm kira ilişkilerini kapsayacak şekilde genişletilmesi halinde hem kayıt dışı kiralamaların önüne geçilmesi hem de Türkiye'deki gerçek kira bedellerine ilişkin daha sağlıklı bir veri altyapısının oluşturulması hedeflenebilir.

Konuyla ilgili merak edilen tüm detayları Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı milliyet.com.tr'ye değerlendirdi. Kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden hazırlanmasına yönelik uygulamanın yeni olmadığını belirten Özelmacıklı, sistemin 2024 yılından itibaren aşamalı şekilde kullanıma açıldığını söyledi.

Sistemin giderek genişletildiğini belirten Özelmacıklı, şu anda tartışılan en önemli başlığın ise e-Devlet üzerinden kira sözleşmesinin daha geniş kapsamlı ve zorunlu bir sisteme dönüştürülmesi olduğunu söyledi.

Türkiye'de yaklaşık 7 milyon kiracının bulunduğunun tahmin edildiğine dikkat çeken Özelmacıklı, kira piyasasının büyüklüğü nedeniyle sözleşmelerin kayıt altına alınmasının önemli sonuçlar doğurabileceğini belirtti.

Özelmacıklı, mevcut durumda kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden hazırlanmasına ilişkin herhangi bir zorunluluk bulunmadığını vurgulayarak şu değerlendirmede bulundu:

NEDEN ZORUNLU HALE GETİRİLMEK İSTENİYOR?

Dijital kira sözleşmelerinin yaygınlaştırılmasıyla birlikte kira piyasasına ilişkin önemli verilerin daha sağlıklı şekilde takip edilebileceğini belirten Özelmacıklı, sistemin özellikle vergi, kayıt dışılık ve piyasa şeffaflığı açısından önemli olduğunu söyledi.

Böylece sadece internet ilanlarında görülen talep edilen kira rakamları değil, gerçekten hangi konutun hangi bedelle kiralandığı da kayıt altına alınabilecek.

NOTER ONAYLI KİRA KONTRATI YERİNE E-DEVLET Mİ GELECEK?

Sistemin ilerleyen dönemde farklı kamu işlemlerinde de kullanılabileceğini belirten Özelmacıklı, özellikle ikametgah işlemleri gibi alanlarda e-Devlet üzerinden hazırlanan kira sözleşmelerinin önemli hale gelebileceğine dikkat çekti.

Bazı işlemlerde talep edilebilen noter tasdikli kira kontratlarının yerine dijital olarak doğrulanmış e-Devlet sözleşmelerinin kullanılabilmesi de değerlendirilen seçeneklerden biri.

Özelmacıklı, teknik altyapının önemli ölçüde hazır olduğunu ancak sistemin zorunlu hale getirilmesi için bazı hukuki ve teknik düzenlemelere ihtiyaç bulunduğunu ifade etti.

Düzenlemenin en önemli sonuçlarından birinin kayıt dışı kiralamaların azaltılması olacağını belirten Özelmacıklı, bir kişinin kiraladığı taşınmazı yetkisiz şekilde başka bir kişiye kiraya vermesi gibi durumların dijital sistem sayesinde daha kolay tespit edilebileceğini söyledi.

Taşınmaz sahibinin sistem üzerinden doğrulanması ve mülk bilgilerinin dijital ortamda kontrol edilmesiyle birlikte kira ilişkilerinin daha güvenli hale gelmesi bekleniyor.

Aynı zamanda yetkisiz aracılık faaliyetlerinin önüne geçilmesi ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihi gibi konularda yaşanan anlaşmazlıkların azaltılması da sistemin sağlayabileceği avantajlar arasında gösteriliyor.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE YAZILI OLMA ŞARTI BİLE YOK

Mevcut hukuk sisteminde kira sözleşmelerinin mutlaka yazılı olarak yapılması gibi bir şartın bulunmadığını hatırlatan Özelmacıklı, dijital sistemin sözleşmelerin kayıt altına alınmasını sağlayarak önemli bir güvence oluşturabileceğini belirtti.

EMLAK İŞLETMELERİ DE SİSTEMİN İÇİNDE OLACAK

Yetki belgeli emlak işletmelerinin de dijital kira sözleşmesi sistemine dahil edilmesinin önemli olduğunu ifade eden Özelmacıklı, bunun kiralama işlemlerinin başından sonuna kadar daha güvenli yürütülmesine katkı sağlayacağını söyledi.

Taşınmaz sahibinin doğrulanması, emlak işletmesinin yetkisinin kontrol edilmesi ve kiracı bilgilerinin sisteme girilmesiyle birlikte kiralama sürecinin önemli bölümünün dijital ortam üzerinden gerçekleştirilmesi mümkün hale gelebilecek.

KİRALAR DÜŞECEK Mİ?

Düzenlemeyle ilgili en çok merak edilen konulardan biri de sistemin kira fiyatlarını düşürüp düşürmeyeceği.

Özelmacıklı'ya göre e-Devlet üzerinden kira kontratı yapılması kira bedellerinde doğrudan ve ani bir düşüş meydana getirmeyecek.

Kira fiyatlarının esas olarak arz ve talep dengesine göre şekillendiğini belirten Özelmacıklı, özellikle konut arzı, enflasyon, bölgesel talep ve kentsel dönüşüm gibi unsurların kira bedelleri üzerinde çok daha belirleyici olduğunu söyledi.

Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde kentsel dönüşüm nedeniyle ortaya çıkan taşınma ihtiyacı ve konut talebinin fiyatları etkileyen önemli unsurlar arasında bulunduğuna dikkat çekildi.

ELEKTRİK, SU VE DOĞAL GAZ ABONELİĞİNDE İSTENEBİLİR Mİ?

Sistemin gerçekten yaygın ve etkin hale gelmesi için kira sözleşmesinin farklı kamu ve abonelik işlemleriyle entegre edilmesinin önemli olduğunu belirten Özelmacıklı, elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinde e-Devlet üzerinden hazırlanmış kira sözleşmesinin istenmesinin uygulamayı güçlendirebileceğini ifade etti.

Böyle bir entegrasyon yapılması halinde ev sahibi ve kiracılar açısından dijital kira sözleşmesi sisteminin kullanım oranı önemli ölçüde artabilir.

GERÇEK KİRA FİYATLARI ORTAYA ÇIKACAK

Dijital kira kontratlarının en önemli sonuçlarından biri de Türkiye'nin gerçek kira haritasının çıkarılabilmesi olacak.

Bugün kira piyasasına ilişkin değerlendirmelerin büyük bölümü ilan sitelerinde yer alan fiyatlar üzerinden yapılıyor. Ancak ilan fiyatları ile konutların gerçekten kiraya verildiği bedeller arasında önemli farklar oluşabiliyor.

Özelmacıklı, sözleşmelerin dijital ortamda kayıt altına alınmasıyla gerçekleşen kira bedellerinin takip edilebileceğini belirterek bunun piyasa açısından daha güçlü bir veri altyapısı oluşturacağını söyledi.

Bu sistem sayesinde mahalle, ilçe ve şehir bazında gerçekleşen kira rakamlarının daha gerçekçi şekilde analiz edilmesi mümkün olabilir.

EV SAHİBİ VE KİRACI İÇİN NE DEĞİŞECEK?

Dijital sözleşmelerin yaygınlaşmasıyla birlikte kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkinin devlet sistemi üzerinden doğrulanabilir hale geleceğini belirten Özelmacıklı, bunun taraflar açısından güvenliği artıracağını ifade etti.

Kira başlangıç tarihi, kira bedeli, taşınmaz bilgileri ve tarafların kimliği gibi önemli unsurların dijital olarak kayıt altına alınması olası uyuşmazlıklarda önemli bir veri kaynağı sağlayabilir.

Özellikle imza inkarlarının azaltılması, kayıt dışı kiralama faaliyetlerinin önlenmesi ve sözleşme bilgilerinin kaybolmasının önüne geçilmesi sistemin öne çıkan avantajları arasında bulunuyor.

SİSTEMDE HALA ÇÖZÜLMESİ GEREKEN NOKTALAR VAR

Özelmacıklı, e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi sisteminin önemli avantajları bulunmasına rağmen mevcut haliyle bütün kira ilişkilerini kapsamasının kolay olmadığını söyledi.

Türkiye'de vekaletnameyle gerçekleştirilen kiralama işlemleri, şirketlerin taraf olduğu sözleşmeler ve özel hükümler içeren nitelikli kira kontratları bulunduğuna dikkat çeken Özelmacıklı, standart bir dijital sözleşmenin her kiralama işlemine cevap veremeyebileceğini belirtti.

Kira kontratının tapu kütüğüne şerh edildiği durumların da bulunduğunu ifade eden Özelmacıklı, sistemin bu tür farklı senaryolara uygun hale getirilmesi gerektiğini söyledi.

KEFİLLİKTE KRİTİK DETAY

E-Devlet üzerinden yapılan kira kontratlarında çözülmesi gereken önemli başlıklardan biri de kefillik sistemi.

Özelmacıklı, Türk Borçlar Kanunu'nda kefalet konusunda bazı özel şekil şartlarının bulunduğuna dikkat çekti.

Kefilin sorumluluğuna ilişkin bazı hususların yazılı şekilde belirtilmesi ve evli kişilerin kefaletinde belirli durumlarda eş rızasının gerekmesi nedeniyle mevcut dijital sistemin bu şartların tamamını karşılayamayabileceği ifade edildi.

Bu nedenle sistem tamamen zorunlu hale getirilmeden önce hukuki altyapının da dijital uygulamayla uyumlu hale getirilmesi gerektiği belirtildi.

TÜRK BORÇLAR KANUNU'NDA DÜZENLEME GEREKEBİLİR

Özelmacıklı, kira sözleşmelerinin tümüyle dijital sisteme taşınabilmesi için yalnızca teknik altyapının yeterli olmayacağını belirterek hukuki düzenlemelerin de yapılması gerektiğini vurguladı.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'ndaki ilgili hükümlerin değerlendirilmesi gerektiğini ifade eden Özelmacıklı, özellikle sözleşmelerdeki özel hükümler ve kefalet gibi konuların dijital sistemle uyumlu hale getirilmesinin önemli olduğunu söyledi.

Aksi takdirde yalnızca bazı kurumların e-Devlet kira kontratı talep etmesinin piyasadaki hukuki belirsizlikleri tamamen ortadan kaldırmayabileceğine dikkat çekildi.

ESKİ KİRA SÖZLEŞMELERİ NE OLACAK?

Düzenlemenin hayata geçirilmesi durumunda cevabı en çok merak edilecek sorulardan biri de mevcut kira kontratlarının durumu olacak.

Özelmacıklı, milyonlarca mevcut kira sözleşmesinin yeni sisteme dahil edilip edilmeyeceğinin ve dahil edilecekse bunun için taraflara ne kadar süre verileceğinin açıklığa kavuşturulması gerektiğini söyledi.

Mevcut kontratların otomatik olarak devam edip etmeyeceği, eski sözleşmelerin yeniden e-Devlet'e yüklenmesinin gerekip gerekmeyeceği ve geçiş sürecinin nasıl uygulanacağı düzenlemenin en kritik noktaları arasında bulunuyor.

5 YILLIK KİRA TESPİT SÜRESİ NASIL ETKİLENECEK?

Eski sözleşmelerin sisteme aktarılması özellikle devam eden kira ilişkilerinde hukuki süreler açısından da önem taşıyor.

Özelmacıklı, kira tespit davaları açısından önem taşıyan 5 yıllık süreler ile uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde gündeme gelen hukuki sürelerin yeni sistemden etkilenmemesi gerektiğine dikkat çekti.

Sözleşmenin dijital ortamda yeniden düzenlenmesinin eski sözleşmenin başlangıç tarihini değiştirip değiştirmeyeceği gibi konuların açık şekilde belirlenmesinin önem taşıdığı ifade edildi.

'AŞAMALI GEÇİŞ DAHA MAKUL OLUR'

Dijital kira kontratı sisteminin gayrimenkul piyasası açısından önemli bir adım olduğunu belirten Özelmacıklı, uygulamanın bir anda zorunlu hale getirilmesi yerine aşamalı bir geçiş süreciyle uygulanmasının daha sağlıklı olacağını söyledi.

Özelmacıklı, sistemin tam anlamıyla uygulanabilmesi için hem teknik altyapının geliştirilmesi hem de hukuki düzenlemelerin tamamlanması gerektiğini belirterek şu noktaya dikkat çekti:

“Önümüzdeki dönemde kira sözleşmelerinin tüm süreçlerinin e-Devlet üzerinden yürütülebilir ve takip edilebilir olması önemli. Ancak mevcut sözleşmelerin sisteme nasıl dahil edileceği, özel maddelerin nasıl düzenleneceği, kefalet gibi hukuki şartların nasıl uygulanacağı ve geçiş süresinin ne olacağı netleştirilmeli. Bu nedenle aşamalı bir geçiş planı daha makul olacaktır.”

KİRA PİYASASINDA DAHA ŞEFFAF DÖNEM

Sistemin kapsamının genişletilmesi durumunda Türkiye'deki kira piyasasında önemli bir dijital dönüşüm yaşanabilir.

Ev sahibi, kiracı ve emlak işletmelerinin doğrulanması, sözleşmelerin devlet sistemi üzerinden kayıt altına alınması ve gerçekleşen kira bedellerinin veri haline gelmesiyle birlikte daha şeffaf bir piyasa oluşturulması mümkün olacak.

Ancak uzmanlara göre düzenlemenin temel amacı kira fiyatlarını doğrudan düşürmekten çok kayıt dışılığı azaltmak, sözleşme güvenliğini artırmak ve kira piyasasına ilişkin gerçek verilerin daha sağlıklı şekilde takip edilmesini sağlamak olacak.